劉槿紋

商仲業者發佈調查 這類產品陰有雨不樂觀

台灣的住宅及土地市場,正面臨一波雷陣雨。原本2022年1月發布的銀行選擇性金融管制,管制18個月內必須送建照的金箍咒,已經導致建商保守買地推案,加上政府祭出平均地權條例修正案,打房已打到建商、代銷,甚至房仲業者。商用不動產的市場則有相對樂觀及不同的情勢,宏大國際資產近期發布2023年第一季市場季報指出,隨著時空轉換與產業的變化,各類型不動產的走勢也各自有不同發展與走勢,可以天氣圖來做概略性的比喻。

宏大國際資產陳益盛總經理指出,觀察2018~2022年近五年來商用不動產的交易及趨勢,預估2023年商辦、廠辦、工業、零售、旅館五大類市場,依序呈現出熱與冷的現象。從近五年的交易量來看,五大類成交金額仍以工業類占比達45%~47%最高,商辦與廠辦則各約20%~24%不等次之,旅館則因疫情放緩國門即將開放,有署光乍現的跡象, 佔比約5%~13%,零售店面雖佔比僅約3%~4%仍不高,但沉寂多年後終於稍有萌芽,從「食」與「美」的產業首先帶動。

商辦

台北市區幾乎無新增供給,物以稀為貴 — 你不買、她不買、自有人買。陳益盛指出,商辦市場呈現價漲格局,也形成商圈逐步外溢,市中心買不下手或希望更新屋齡的,北市就往近期最熱門的北士科、南港、內科、大直,或再往新北市捷運沿線多區,甚至桃園青埔、新竹竹北等區域,尤其台中七期市政特區等,也因工商活動逐步成熟,漸漸發展出商辦需求及市場,其中最具代表是中壽砸下約120億購入豐邑市政核心商辦大案的交易案,是台中第一件突破百億元的交易案。

廠辦

由於廠辦大樓的價格相對低於市中心的商辦大樓,因此只要是電子相關產業,或策略性產業、甚至傳產,購置/承租廠辦產品,其成本會較商辦類低上許多,因此近年來市場有逐步擴張的趨勢,多家建商也提高興建廠辦的行列,如華固、長虹、遠雄等。

工業/廠房

工業類型不動產仍是市場交易金額最大的項目,近5年每年交易額幾乎但占了幾大類商用不動產的第一名,佔比達45%~47%,而2022年交易金額高達702.3億元,主要市場仍呈現缺貨,猶如汽車仍缺晶片但已放緩,有需求有貨仍須先下手。隨著農地廠房逐漸申報或已另覓得他處、及國外訂單放緩,搶購潮已逐步放慢,預估市場仍穩定成長,但價格會逐步回歸理性。陳益盛指出,現階段而言台南、高雄的工業地則衝太快,惜售的地主已經把一家台積電擴廠或即將進駐當成一個成熟的竹科園區來看待,預估冷卻之後價格會有一波下修。

店面/零售

雨快停了,但地面仍濕滑。零售/店面近期因政府逐步解封,消費者去年第三季已經陸續外出逛街、聚餐,業者也感到人氣氛圍日漸提升,已較積極進行擴點,其中以餐飲、醫美業者最為明顯,美妝保養、生活百貨業者、藥妝店等也陸續計畫拓點。陳益盛表示,近期就先後媒合了醫美、餐飲、生技業成交店面及具有店效的2樓店辦,可以感受到「美」的、「食」的產業已逐步回溫,但其他多數產業仍相對保守及觀望。

旅館/飯店

解封在即,署光乍現,一魚二吃—可經營或收租、可改建。以往的飯店或旅館交易,多數都是經營權的移轉,或換人經營。近年的旅館市場則不同,購買者有三類,一為投資收租型法人,以穩定收租為前提購買,如2022年Q1全球人壽買下新竹國賓大飯店及好樂迪KTV。二為建設公司以買土地的概念購入,可做都更或危老,如遠雄建設於2021年購買台中波特曼汽車旅館即是。三才是購買來自己經營的業者,如東立物流購入新北市汐止區的富信飯店,全新以「富士飯店」命名及經營,加強餐飲、宴會空間,收到不俗的成效。飯店及旅館市場,隨著時間的轉變也會讓投入經營的比例逐漸拉高。